Kredit tilgen oder investieren? Rechnung vs. Psyche

Über diese Frage habe ich schon sehr viel nachgedacht.

Sollte ich meine Baufinanzierung schneller tilgen — oder das übrige Geld lieber investieren? Der Aktienmarkt bringt doch historisch mehr Rendite, als der Kredit an Zinsen kostet, oder?

Nun ja... so einfach ist es nicht.

Schauen wir uns das genau an — die Zahlen, die Psychologie und die praktische Realität.

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Die verlockende Rechnung

Rechnen wir ehrlich durch.

Der Aktienmarkt hat historisch etwa 8–10 % pro Jahr gebracht. Deine Baufinanzierung kostet dich heute (2026) je nach Zinsbindung etwa 3,5–4 %. Logisch betrachtet müsstest du also investieren und am Ende besser dastehen, oder?

So einfach ist es... nicht ganz.

Erinnerst du dich an 2021? Die Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindung fielen damals auf ein historisches Tief von rund 1 %. Heute pendeln sie um 3,5–4 %. Dieser Unterschied tut richtig weh.

Annuitätendarlehen über 300.000 €	2 % (2021er-Tief)	3,75 % (heute, 2026)
Monatliche Rate	1.109 €	1.390 €
Gesamtkosten über 30 Jahre	399.240 €	500.400 €
Gezahlte Zinsen	99.240 €	200.400 €

Der Unterschied: rund 101.000 € mehr Zinsen — für dieselben vier Wände, nur weil du zu einem anderen Zeitpunkt finanziert hast (oder deine Zinsbindung ausläuft und die Anschlussfinanzierung zu einem höheren Satz erfolgt).

Willst du diese Rechnung mit deiner eigenen Rate und deinem eigenen Zinssatz durchspielen? Nutze den Rechner: Kredit tilgen oder investieren — er vergleicht Sondertilgungen direkt mit einer Investition derselben Summe.

Die Steuer-Wahrheit: Netto ist es enger, als es aussieht

Ein Punkt, den die 8-%-vs-3,75-%-Rechnung unterschlägt: Zinsen, die du dir durch eine Sondertilgung sparst, sind garantiert und steuerfrei. Auf ersparte Zinsen zahlst du nichts.

Gewinne aus einem ETF-Sparplan dagegen unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag (effektiv rund 26,375 %, mit Kirchensteuer etwas mehr). Bei Aktienfonds greift zusätzlich die Teilfreistellung von 30 % — es werden also nur 70 % des Gewinns besteuert. Effektiv bleiben von 8 % Bruttorendite nach Steuern eher rund 6,5 % übrig (der jährliche Sparerpauschbetrag von 1.000 € bzw. 2.000 € gemeinsam veranlagt mildert das bei kleineren Summen etwas ab, bei größeren Beträgen über Jahrzehnte kaum).

Damit schrumpft der Abstand zwischen Investieren und Tilgen von rechnerisch 4,25 Prozentpunkten (8 % vs. 3,75 %) auf etwa 2,75 Prozentpunkte netto (6,5 % vs. 3,75 %) — Investieren bleibt im Erwartungswert vorne, aber mit spürbar weniger Puffer, dafür mit echtem Kursrisiko. Tilgung ist dagegen eine garantierte, risikofreie "Rendite" in Höhe deines Sollzinses.

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Die deutsche Realität: Wohnen wird teurer

Ich beschönige das nicht. Die Lage ist unbequem.

Deutschland hat mit rund 47 % eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in der EU (laut Eurostat/Destatis) — die meisten Menschen hierzulande mieten. Das ist auch eine Folge stark gestiegener Kaufpreise: In vielen Großstädten hat sich der Quadratmeterpreis seit 2010 mehr als verdoppelt.

Zwischen 2021 und Ende 2023 sind die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung von rund 1 % auf über 4 % gestiegen — für dieselbe Kreditsumme hat sich die monatliche Rate in dieser Zeit fast verdreifacht. Aktuell (2026) bewegen sich die Zinsen wieder etwas darunter, bei rund 3,5–4 %.

Dazu kommt ein Risiko, das US-Hausbesitzer mit ihren 30 Jahre festgeschriebenen Zinsen gar nicht kennen: die Anschlussfinanzierung. Deine Sollzinsbindung läuft nach 10, 15 oder 20 Jahren aus — und die Restschuld musst du zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Waren die Zinsen bei Vertragsabschluss niedrig und steigen bis zum Ende deiner Zinsbindung deutlich, kann deine Rate spürbar teurer werden, obwohl du all die Jahre brav getilgt hast. Wie so eine Baufinanzierung im Detail funktioniert, erkläre ich in Wie funktioniert eine Baufinanzierung?.

Genau deshalb ist die Sondertilgung ein so wertvolles Recht: Die meisten deutschen Annuitätendarlehen erlauben dir, jährlich zusätzlich zur normalen Rate eine Sonderzahlung zu leisten — üblicherweise bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Jeder Euro Sondertilgung reduziert sofort deine Restschuld und damit die Zinslast bis zum Ende der Zinsbindung — und senkt dein Risiko bei der Anschlussfinanzierung, weil weniger Restschuld übrig bleibt, wenn die Zinsen neu verhandelt werden.

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Warum ein Kredit für die meisten Menschen die bessere Wahl ist

1. Zwangssparen — deine geheime Waffe

Hier ist der Punkt, den Ökonomen gerne ignorieren.

Die meisten Menschen können nicht konsequent aus eigenem Antrieb investieren.

Eine Baufinanzierung zwingt dich dazu. Jeden Monat verlässt Geld dein Konto — automatisch, ohne dass du eine Wahl hast. Wie ein Dauerauftrag, den du nicht kündigen kannst.

Verhaltensökonomen nennen das "Zwangssparen". Und es funktioniert erstaunlich gut — mehr zum Prinzip auch in Sparquote schlägt Rendite.

Für die meisten Haushalte ist das eigene Zuhause das einzige echte Vermögen. Und das ist kein Zufall. Es liegt daran, dass sie den Kredit abzahlen mussten.

Das zeigt auch die Vermögensbefragung der Bundesbank (PHF): Wohneigentum ist hierzulande der mit Abstand wichtigste Vermögensbaustein privater Haushalte, und Eigentümer-Haushalte haben im Median ein deutlich höheres Nettovermögen als Mieterhaushalte. In den USA, wo die Datenlage noch detaillierter ist, liegt das mittlere Nettovermögen von Eigenheimbesitzern bei rund 400.000 US-Dollar gegenüber etwa 10.000 US-Dollar bei Mietern — ein Verhältnis von 40:1. Wie du selbst im Vergleich stehst, kannst du in Nettovermögen nach Alter nachlesen.

Müsstest du stattdessen jeden Monat "freiwillig" 1.390 € an deinen Broker überweisen, statt eine Kreditrate zu zahlen — wie viele Monate würdest du durchhalten, bevor sich ein Grund findet, es diesmal auszulassen? Neues Handy, Urlaub, Autoreparatur... einen Grund gibt es immer.

2. Du wohnst in deiner Investition

Wenn du in einen ETF investierst und der Markt um 30 % fällt, siehst du das jeden einzelnen Tag. Du öffnest die App, siehst überall rote Zahlen, und dein Kopf schreit: "Verkaufen! Rette, was zu retten ist!"

Aber wenn der Wert deiner Wohnung "fällt"?

Du weißt es meistens gar nicht so genau. Und selbst wenn — wohin würdest du ziehen? Du wohnst weiter dort, zahlst weiter dieselbe Rate, kochst weiter dasselbe Frühstück in derselben Küche. Dein Zuhause schützt dich vor dir selbst.

Bei Investitionen ist das anders. Wenn die Märkte crashen, geraten die meisten Menschen in Panik und verkaufen. Und genau diese Panik ist der Grund, warum der durchschnittliche Anleger deutlich weniger verdient als der Markt selbst — mehr dazu in Was tun, wenn der Markt fällt?

Wie viel weniger? Die US-Studie von DALBAR zeigt: 2024 verdiente der durchschnittliche Aktienanleger 16,5 %, während der S&P 500 25 % brachte. Das ist eine Lücke von 8,5 Prozentpunkten — in einem einzigen Jahr. Über 30 Jahre haben durchschnittliche Anleger laut derselben Studie rund 3,7 % pro Jahr verdient, während der Markt über 10 % erzielte.

3. Psychologische Ruhe

Dein Zuhause vollständig zu besitzen bedeutet:

• niemand kann dich rauswerfen
• du machst dir keine Sorgen, ob du die Rate zahlen kannst
• du hast ein Dach über dem Kopf — egal, was passiert

Dieses Gefühl von Sicherheit hat einen enormen Wert, den keine Excel-Tabelle abbilden kann.

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Mieten + Investieren: Funktioniert das wirklich?

Die Theorie klingt großartig. Statt einer Kreditrate von 1.390 € zahlst du 950 € Miete und investierst die Differenz von 440 € — plus all die Instandhaltungskosten, die du bei Eigentum hättest, bei einer Mietwohnung aber nicht trägst.

Nach 30 Jahren bei 8 % Bruttorendite hättest du rechnerisch fast 655.000 € angespart. Nach Abgeltungsteuer und Teilfreistellung bleiben davon real eher rund 487.000 € übrig — immer noch ordentlich, aber deutlich weniger als die grobe Bruttorechnung suggeriert.

Aber hier ist der Haken...

Wie viele Menschen investieren diese Differenz tatsächlich, jeden Monat, konsequent? Und wie viele kaufen sich stattdessen das neue Handy, buchen den Urlaub oder "gönnen sich einfach mal was"?

Und selbst diejenigen, die investieren — wie viele werden beim nächsten Crash in Panik verkaufen?

Der Verhaltens-Faktor ist real: US-Anleger zogen 2024 in jedem einzelnen Quartal Geld aus Aktienfonds ab — am stärksten im dritten Quartal, kurz bevor eine kräftige Rally folgte.

Wenn du ohnehin zur Miete lebst oder noch unentschlossen bist, lohnt sich ein Blick auf Mieten oder kaufen? — dort rechne ich die Entscheidung noch einmal von Grund auf durch. Und falls du dich fürs Investieren entscheidest: In Die besten Welt-ETFs findest du, womit die meisten FIRE-Sparer in Deutschland tatsächlich starten.

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Wann kaufen, wann investieren?

Nach Jahren, in denen ich darüber nachgedacht habe, komme ich zu einem recht einfachen Schluss.

Kaufen, wenn:

• du weißt, wo du die nächsten 7–10 Jahre leben willst
• du ein stabiles Einkommen und stabile Beziehungen hast
• du diese "erzwungene Disziplin" brauchst
• du außerhalb der teuersten Großstadtlagen etwas Vernünftiges findest

Investieren, wenn:

• du nicht weißt, wo du in 3 Jahren sein wirst
• du eiserne Willenskraft hast und beim nächsten Crash nicht verkaufst
• du in München, Frankfurt oder einer anderen Top-Lage lebst und keinen 30-jährigen Schuldenmarathon willst
• du die Differenz zwischen Miete und Kreditrate tatsächlich jeden Monat investierst — ohne Ausnahme

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Meine Meinung

Persönlich glaube ich, dass für die meisten Menschen eine Baufinanzierung die bessere Wahl ist. Nicht, weil die Rechnung dafürspricht. Sondern weil die Psychologie dafürspricht. Ein Kredit zwingt dich zum Sparen. Jeden Monat. Ohne Ausreden. Und nach 30 Jahren gehört dir eine abbezahlte Wohnung oder ein Haus. Vielleicht nicht die beste Investition der Welt — aber ein Ort zum Leben. Und das ist nicht nichts.

Würde ich meinem jüngeren Ich raten, es anders zu machen? Schwer zu sagen, ob ich meine Entscheidungen in diesem Punkt heute anders treffen würde…

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Fazit

Die Rechnung sagt: investieren. Die Psyche sagt: kaufen.

Die Wahrheit? Es hängt von dir ab. Von deiner Disziplin, deiner Lebenssituation und davon, wo du in 10 Jahren stehen willst.

Aber eines weiß ich mit Sicherheit — die schlechteste Entscheidung ist, gar nichts zu tun. Geld auf dem Girokonto liegen zu lassen und auf den "richtigen Zeitpunkt" zu warten.

Der richtige Zeitpunkt ist jetzt.

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Fragen? Schreib mir an dennis.vymer@myfinancialfreedomtracker.com.