Mieten oder Kaufen 2026: Ich blieb Mieter - und investierte

Mein Onkel hält mir seit drei Weihnachten in Folge dieselbe Rede. Irgendwo zwischen dem Braten und dem zweiten Glas Wein beugt er sich zu mir und erklärt mir, dass Mieten Geld zum Fenster hinauswerfen sei. Eine Baufinanzierung sei Zwangssparen. Jede Überweisung an den Vermieter sei eine Überweisung, die ich genauso gut an mich selbst schicken könnte. Im ersten Jahr habe ich widersprochen. Im zweiten Jahr habe ich genickt und die Kartoffeln weitergereicht. Im dritten Jahr bin ich nach Hause gefahren und habe ein vollständiges Modell für die Entscheidung Mieten oder Kaufen 2026 gebaut, weil nur eine Tabelle so einen Streit endgültig klärt.

Das Modell hat mir immer wieder etwas gesagt, das mein Onkel gerne unterschlägt. Die Bauzinsen für zehnjährige Sollzinsbindung liegen aktuell bei rund 3,5–4 %, ungefähr das Vierfache der 0,7–0,9 %, die viele 2021 auf dem Höhepunkt der Niedrigzinsphase noch bekommen haben.

Also bin ich Mieter geblieben. Über Jahre. Und ich habe einen Dauerauftrag eingerichtet, der die Lieblingsbeleidigung meines Onkels leise in einen monatlichen ETF-Kauf verwandelt hat. Das hier ist die Geschichte dieser Entscheidung — und der einen ehrlichen Einschränkung, die dafür sorgt, dass sie für die meisten Menschen eben nicht funktioniert.

"Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen" ist der teuerste Irrglaube der Finanzwelt

Der Mythos hält sich, weil er bei der Rechnung leise schummelt. Er zählt jede Rate der Baufinanzierung als Sparen und jede Miete als reinen Verlust. Schau dir aber mal eine echte Tilgungsplan-Aufstellung im ersten Jahr an. Bei 3,5–4 % Zins besteht ein großer Teil der Rate aus Zinsen, und Zinsen bauen dir genauso viel Eigenkapital auf wie Miete: keins. Rechne Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und das Dach mit, das du irgendwann erneuern musst, und ein ordentliches Stück der Rate eines Eigentümers ist genauso weg wie meine Miete. Nichts davon kommt als Eigenkapital zurück — es sind schlicht die Kosten des Wohnens, genau wie meine Miete die Kosten meines Wohnens sind.

Der Portfoliomanager Ben Felix hat dafür eine klare Formel. Jede Wohnform hat nicht erstattbare Kosten (unrecoverable costs). Für Mieter ist das die Kaltmiete; für Eigentümer sind es Grundsteuer, Instandhaltung und die Rendite, auf die sie verzichten, weil ihr Eigenkapital in Mauerwerk steckt statt am Kapitalmarkt zu arbeiten. Addiert man das, liegen die nicht erstattbaren Kosten eines Eigentümers häufig bei rund 4–5 % des Immobilienwerts pro Jahr. Wer darunter mietet, wohnt buchstäblich günstiger — nicht verschwendet, sondern billiger für dieselbe Leistung.

Für Deutschland ist das 2026 die Ausgangslage: Mit rund 50 % Wohneigentumsquote hat Deutschland laut Eurostat die niedrigste Eigentümerquote der gesamten EU — die meisten Menschen hier mieten schon heute, oft aus genau diesem Kalkül. Zum Vergleich, aus dem US-Markt, wo die Debatte besonders gut vermessen ist: Ein Realtor.com-Report von März 2026 fand, dass Mieten in allen 50 größten US-Metropolen günstiger ist als Kaufen, sobald man die vollen Eigentümerkosten einrechnet — durchschnittlich 2.589 US-Dollar Kaufkosten gegen 1.669 US-Dollar Miete im Monat. Auch hier war Miete nicht der Bösewicht: Sie ist 32 Monate in Folge gefallen, während die Zinsen festhingen.

Jahr	Bauzins (10 Jahre fest, ca.)
2021	0,7–0,9 %
2022	ca. 2,5–3,5 %
2023	ca. 3,7–4,2 %
2024	ca. 3,4–3,8 %
2026	ca. 3,5–4,0 %

Grobe Orientierungswerte für die 10-jährige Sollzinsbindung, gerundet aus gängigen Marktbeobachtungen (u. a. Interhyp, FMH-Finanzberatung). Keine Anlageberatung — für deinen konkreten Fall zählt dein individuelles Angebot.

Nichts davon macht Kaufen falsch. Es macht nur "Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen" falsch — eine viel größere und faulere Behauptung, als meinem Onkel bewusst ist.

Die Mieten-oder-Kaufen-2026-Rechnung, die im Exposé fehlt

Hier hört das Verkaufsexposé auf zu reden. Die meisten vergleichen die Miete mit der Kreditrate und sind fertig. Aber die Kreditrate ist nur der sichtbare Teil des Eigentums. Die teuren Sachen tauchen nie im Finanzierungsplan auf.

In Deutschland sind das vor allem drei Posten: Instandhaltung, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung. Als grobe Faustregel kalkulieren Finanzberater mit rund 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung (Dach, Heizung, Fassade, Bad — die Dinge, die dein Vermieter sonst bezahlt). Bei einer 400.000-€-Immobilie sind das rund 4.000–6.000 € im Jahr. Dazu kommt die Grundsteuer, die in Deutschland — anders als in den USA — meist vergleichsweise niedrig ausfällt: je nach Kommune und Hebesatz oft zwischen 300 und 700 € im Jahr. Die Wohngebäudeversicherung schlägt mit weiteren rund 300–500 € im Jahr zu Buche.

Kostenblock	Rund pro Jahr	Rund pro Monat
Instandhaltung (ca. 1–1,5 % des Werts)	4.000–6.000 €	333–500 €
Grundsteuer (kommunal, stark variabel)	300–700 €	25–58 €
Wohngebäudeversicherung	300–500 €	25–42 €
Summe (Mittelwert)	~5.500 €	~460 €

Beispielrechnung für eine 400.000-€-Immobilie, eigene Kalkulation nach gängigen Faustregeln. Kein Ersatz für ein individuelles Angebot.

Das ist spürbar weniger als in den USA, wo die Grundsteuer allein oft mehrere Tausend Dollar im Jahr kostet — aber es ist trotzdem echtes Geld, das komplett neben der eigentlichen Tilgung anfällt und in keiner Bank-App als "Rate" auftaucht.

Dann kommt der Ausstieg. Kaufen und Verkaufen sind in Deutschland nicht kostenlos — im Gegenteil, die Kaufnebenkosten gehören zu den höchsten in Europa. Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Notar und Grundbucheintrag kosten zusammen meist rund 1,5–2 %. Kommt eine Maklerin oder ein Makler ins Spiel, können nach der seit 2020 geltenden hälftigen Teilung noch einmal bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.) auf den Käuferanteil dazukommen. In Summe landest du je nach Bundesland und Maklerbeteiligung schnell bei 9–12 % des Kaufpreises, allein um die Tür aufzuschließen — bevor überhaupt eine Renovierung ansteht. Willst du innerhalb weniger Jahre wieder verkaufen, zahlst du diesen Betrag im Zweifel zweimal: einmal beim Kauf, ein Stück davon wieder beim Verkauf über die Maklerprovision. Die Kaufnebenkosten sind keine Fußnote — sie sind ein Großteil der Rechnung.

Wie lange du wirklich bleiben musst, damit Kaufen sich lohnt

Holt Kaufen also irgendwann auf? Ja — nur langsamer, als die meisten denken.

Bei aktuellen Zinsen liegt der Break-even, der Punkt, an dem Eigentum die Miete endlich schlägt, wegen der hohen deutschen Kaufnebenkosten häufig eher bei 8 bis 10 Jahren, in vielen Rechnungen sogar noch länger. Unter dieser Haltedauer frisst allein die Grunderwerbsteuer plus Notar plus (falls anfallend) Makler jedes aufgebaute Eigenkapital wieder auf, und du wärst mit Mieten und liquidem Kapital besser gefahren. Die ehrliche Frage ist nicht "soll ich 2026 mieten oder kaufen", sondern "wie lange bleibe ich wirklich hier" — und die meisten Menschen schätzen das schlechter ein, als sie zugeben würden.

Für einen schnellen Bauchgefühl-Check nutzt man in Deutschland den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Unter 20 gilt als tendenziell kauffreundlich, über 25 eher mietfreundlich. In vielen deutschen Mittelstädten und ländlichen Regionen liegt der Faktor im mittleren bis oberen Zwanziger-Bereich; in Metropolen wie München oder Frankfurt sind Faktoren von 35 bis über 45 keine Seltenheit — eine höfliche Art zu sagen, dass dort kaum jemand kauft, um Geld zu sparen. Wo du wohnst, entscheidet mehr als jede bundesweite Schlagzeile.

Mieten gewinnt nur, wenn du die Differenz wirklich investierst

Gut. Alles bisher ist das Plädoyer fürs Mieten. Jetzt der Haken, der es für die meisten Menschen leise wieder zunichtemacht.

Mieten schlägt Kaufen nur, wenn du das gesparte Geld tatsächlich investierst. Nicht "will ich mal machen." Nicht "mache ich wahrscheinlich." Wirklich tun, jeden Monat, automatisch. Der ganze Vorteil des Mieters ist eine Opportunität, die nur existiert, wenn du sie ergreifst. Die monatliche Differenz plus die Eigenkapitalquote, die du nie im Fundament vergraben hast, muss irgendwo landen, wo sie sich vermehrt. Geht sie stattdessen in ein schickeres Auto und mehr Lieferdienst, gewinnt mein Onkel — und zwar sauber.

Bei einer 400.000-€-Immobilie sind 20 % Eigenkapital 80.000 € — ein fünfstelliger Betrag, den ein Käufer am ersten Tag in ein illiquides Asset steckt. Ein Mieter behält ihn. Rechne es durch: 80.000 € investiert bei angenommenen 6 % pro Jahr, plus 100 € zusätzlich im Monat, wachsen über zehn Jahre auf rund 160.000 €. Das ist die Zahl, die die "Mieten ist Geldverschwendung"-Fraktion nie auf die andere Seite der Bilanz stellt.

Position	Betrag
Eigenkapital, das ein Mieter behält (statt Anzahlung)	80.000 €
Zusätzlich investiert pro Monat	100 €
Angenommene Rendite (illustrativ)	6 % p. a.
Wert nach 10 Jahren	~160.000 €

Illustratives Rechenbeispiel, keine Renditegarantie. Historisch lag die reale Durchschnittsrendite breiter Weltmarkt-Indizes (MSCI World, S&P 500) eher bei rund 7 % über sehr lange Zeiträume — 6 % ist hier bewusst konservativ gewählt.

Am besten per ETF-Sparplan, die unspektakuläre Art, jede langfristige Position aufzubauen. Hast du einen Einmalbetrag übrig, etwa eine freigewordene Anzahlung, ist die Frage Einmalanlage oder Sparplan eine eigene Entscheidung, die ich in Einmalanlage oder Sparplan durchgerechnet habe. So oder so steuert die investierte Differenz auf den Meilenstein zu, der wirklich etwas verändert — warum der so hart ist, habe ich in Die ersten 100.000 € sind die härtesten beschrieben.

Jetzt der ehrliche Teil, den contrarian gemeinte Mietartikel gerne auslassen. Über alle Vermögensklassen hinweg zeigen Studien — in den USA etwa die Erhebungen der Federal Reserve, in Deutschland die Bundesbank-Studie zu Privatvermögen (PHF) — immer wieder dasselbe Muster: Wohneigentümer-Haushalte haben ein deutlich höheres Median-Nettovermögen als Mieter-Haushalte, oft um ein Vielfaches. Das hat nichts damit zu tun, dass Häuser magisch sind. Es liegt am Zwangssparen. Eine Kreditrate ist nicht optional; verpasst du sie, verlierst du die Immobilie, also zahlen die meisten sie, und jede Rate kauft still ein Stück Eigenkapital, ganz ohne Disziplin. "Investiere die Differenz" verlangt genau diese Disziplin — nur ohne Durchsetzungsmechanismus, und die meisten Mieter halten sie nicht durch. Baut Mieten Vermögen auf, wenn man die Differenz investiert? Ja. Das tragende Wort ist wenn. (Mehr zum Vermögensvergleich nach Lebensphase findest du in Nettovermögen nach Alter.)

Was mein Modell wirklich zeigte — und warum wir Mieter geblieben sind

Zurück zu der Tabelle, die ich nach diesem dritten Weihnachtsfest gebaut habe.

Ich habe sie bewusst fair gegenüber meinem Onkel aufgebaut. Zwei Spalten. Der Eigentümer: Eigenkapital wächst mit der Tilgung, abzüglich jeder versteckten Kostenposition, plus einer moderaten, ehrlich angenommenen Wertsteigerung. Der Mieter: Miete geht raus, aber die volle monatliche Differenz plus die nicht ausgegebene Anzahlung wandern in einen simplen, breit gestreuten Welt-ETF, der weiterarbeitet.

Bei den Zinsen, mit denen wir es zu tun hatten, lag die Mieter-Linie über eine unangenehm lange Strecke vorn — nicht weil Miete billig war, sondern weil die Eigentümer-Spalte durch ein Dutzend kleiner Löcher Geld verlor, während das freie Kapital des Mieters weiterarbeitete. Also sind wir Mieter geblieben. Und ich habe die eine Sache getan, die den Plan real statt theoretisch gemacht hat: einen automatischen monatlichen Kauf in VWCE, meinen unspektakulären thesaurierenden Welt-ETF, genau in Höhe der Differenz. Die Beleidigung meines Onkels, als Dauerauftrag, gerichtet auf einen Indexfonds.

Das habe ich richtig gemacht: Flexibilität, die ich tatsächlich genutzt habe, Zinseszins auf Kapital, das sonst im Fundament eingefroren wäre, und ich bin den Nebenkostenschocks entkommen, die Eigentümer immer wieder auffressen, während ich einfach den nächsten Mietvertrag unterschrieben habe.

Das habe ich unterschätzt, weil ich es dir lieber sage, als dass du es selbst herausfindest: Eine Baufinanzierung ist eine Sparmaschine, verkleidet als Rechnung. Es ist ihr egal, wie du dich am 15. des Monats fühlst. Der Dauerauftrag, den ich eingerichtet habe, war mein Versuch, dieselbe Maschine von Hand nachzubauen — und er hat nur gehalten, weil ich ihn genauso unverhandelbar gemacht habe wie eine Kreditrate und ihn danach nicht mehr angerührt habe. In den Monaten, in denen ich nervös wurde und daran dachte, ihn zu pausieren, hätte eine echte Baufinanzierung mich gar nicht gelassen. Hätten wir die Lücke nicht automatisiert, hätte mein Onkel komplett recht gehabt — und ich hätte einen Stapel alter Mietverträge und sonst nichts vorzuweisen.

Es gibt eine Pointe, die ihm gefallen würde. Diese investierte Differenz, das "verschwendete" Mietgeld, ist ein großer Teil davon, wie meine Frau und ich später eine Immobilie ganz ohne Baufinanzierung gekauft haben. Mieten und Investieren war nie der Feind des Eigentums. Es war das, was uns erlaubt hat, zu unseren eigenen Bedingungen zu kaufen statt zu denen einer Bank.

Genau dafür, damit du zwei Vermögenslinien gegeneinander laufen lassen kannst, habe ich Meine Finanzfreiheit gebaut — und ja, das ist der Teil, in dem ich zugebe, dass es mein eigenes Produkt ist, also gewichte das entsprechend. Es ist manuell, ohne Bankanbindung. Das Tool zählt weniger als die Gewohnheit, die es erzwingt: Du kannst kein Rennen steuern, das du dir nicht ansiehst.

Wann Kaufen die richtige Entscheidung ist (ich bin nicht der Anti-Haus-Typ)

Das muss ich klar sagen, weil kontrarian gemeinte Mietartikel schnell überheblich werden. Kaufen ist oft die richtige Entscheidung. Nur nicht aus dem Grund, den mein Onkel nennt.

Kauf, wenn du wirklich lange bleibst. Die Break-even-Rechnung dreht sich ab Jahr acht bis zehn deutlich zu deinen Gunsten und wird danach immer besser, weil deine Rate bei fester Sollzinsbindung eingefroren ist, während die Miete es nicht ist. In vielen deutschen Großstädten sind die Mieten in den letzten Jahren spürbar stärker gestiegen als die Einkommen, getrieben vom Wohnungsmangel in den Ballungsräumen. Eine feste Finanzierung wettet darauf, dass dein Wohnkosten-Anteil aufhört zu steigen, während der aller anderen weiterläuft — und über ein langes Leben an einem Ort zahlt sich das aus.

Kauf, wenn die Rechnung dort, wo du wirklich lebst, dafür spricht. In kleineren Städten und ländlichen Regionen — vor allem in Teilen Ostdeutschlands mit niedrigeren Kaufpreisfaktoren — kann die Gesamtrechnung heute schon zugunsten des Kaufs ausfallen. Mein Modell lief für meine eigene Region; anderswo hätte es mir vielleicht geraten zu kaufen, und ich hätte gehört.

Kauf, wenn du dich selbst kennst und weißt, dass du die Differenz nicht investieren würdest. Das meine ich ernst. Wenn der Dauerauftrag jedes Mal "pausiert" wird, sobald das Leben unruhig wird, dann ist das Zwangssparen einer Baufinanzierung für dich ehrlich besser als eine Strategie, die du nicht durchziehst. Ehrlichkeit über das eigene Verhalten schlägt eine Tabelle, die du abbrichst. Landest du hier, ist die nächste Weiche, ob du zusätzlich tilgst oder parallel investierst — dazu habe ich in Kredit tilgen oder investieren alles durchgerechnet. Wer sich außerdem noch nicht mit den Mechaniken einer Baufinanzierung auskennt — Sollzinsbindung, Tilgung, Sondertilgung — findet den Einstieg in Wie funktioniert eine Baufinanzierung.

Und kauf aus den Gründen, die nie finanziell waren. Wurzeln. Ein Garten fürs Kind. Keine Eigenbedarfskündigung im Jahr, in dem dein Kind eingeschult wird. Es gibt auch einen echten steuerlichen Vorteil, und in Deutschland ist er sogar großzügiger als in vielen anderen Ländern: Verkaufst du eine selbstgenutzte Immobilie, in der du im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst gewohnt hast, bleibt der Gewinn komplett steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer. Ohne Eigennutzung greift die zehnjährige Spekulationsfrist; danach ist jeder Verkaufsgewinn steuerfrei. Alles legitime Gründe. Nenn sie nur beim Namen, statt sie als "Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen" zu verkleiden.

So rechnest du deine eigene Mieten-oder-Kaufen-2026-Entscheidung durch

Faustregeln taugen für einen schnellen Bauchgefühl-Check und sind furchtbar für eine echte Entscheidung. So würde ich es wirklich angehen.

Starte mit der 5-%-Regel für einen schnellen Check. Nimm den Preis der Immobilie, multipliziere mit 5 %, teile durch 12. Bei einer 400.000-€-Immobilie sind das rund 1.667 € im Monat. Bekommst du eine vergleichbare Wohnung günstiger gemietet, ist Mieten dort die günstigere Art zu wohnen. Prüfe danach den Kaufpreisfaktor deiner Region für einen groberen, aber realistischeren Eindruck.

Baue dann das echte Modell, weil dein Fall kein bundesweiter Durchschnitt ist. Sammle die ehrlichen Inputs: deine Miete, die Vollkosten des Eigentums (Zins und Tilgung plus die rund 460 € Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung, nicht nur die reine Kreditrate), dein Eigenkapital und wie lange du wirklich bleiben willst. Nutze erwachsene Annahmen für den Rest: rund 7 % reale Rendite für die investierte Differenz, der langfristige Durchschnitt breiter Weltindizes, nicht die zweistelligen Jahre, die uns das letzte Jahrzehnt verwöhnt haben, und eine bescheidene Wertsteigerungsannahme, eher 1–2 % pro Jahr als die Sprünge früherer Boomjahre.

Am schnellsten geht das mit einem fertigen Modell statt einer eigenen Tabelle — dafür habe ich den Mieten-oder-Kaufen-Rechner gebaut, der genau diese Rechnung mit deinen eigenen Zahlen macht. Und dann das eine, was dir kein Immobilienportal abnimmt: Stell beide Wege als Vermögenslinien nebeneinander und rechne sie zehn Jahre durch, Eigenkapital des Eigentümers gegen das Portfolio des Mieters plus die nicht vergrabene Anzahlung. Die Zahl, die zählt, ist der Endstand, nicht die Rate am Anfang. Und welcher Weg für dich gewinnt — automatisiere ihn noch am selben Tag. Eine Entscheidung, die du nicht automatisierst, ist nur ein Wunsch mit angehängter Tabelle.

Die eigentliche Frage war nie Mieten oder Kaufen 2026

Zieh diese ganze Debatte aus, und die Mieten-oder-Kaufen-2026-Frage handelt gar nicht wirklich von Immobilien. Sie handelt von Disziplin.

Mieten und die Differenz wirklich investieren baut Vermögen auf. Kaufen und ein Jahrzehnt bleiben baut Vermögen auf. Beides funktioniert. Was zuverlässig scheitert, ist Mieten und die Differenz ausgeben — und der böse Zwilling davon: eine Immobilie kaufen, die du nach drei Jahren wieder verkaufst und dabei zehn Prozent des Preises an Grunderwerbsteuer, Notar und Makler abgibst. Die Immobilie war nie der Punkt. Was du mit der Lücke machst, ist der Punkt.

Mein Onkel und ich haben so etwas wie einen Waffenstillstand geschlossen. Er glaubt immer noch, ich hatte einfach Glück. Ich glaube immer noch, er hat in einem guten Jahrzehnt einen niedrigen Zins bekommen und das für Weisheit gehalten. Aber am Ende gehört uns beiden unsere Immobilie komplett, aus entgegengesetzten Richtungen. Es gab nie eine einzige richtige Antwort — nur eine richtige Antwort für jeden von uns. Er hat sein Sparen mit einer Baufinanzierung erzwungen. Ich habe meins mit einem Dauerauftrag erzwungen, den ich mir selbst nicht zu kündigen erlaubt habe.

Wähl deine Maschine. Das ist die eigentliche Antwort auf die Mieten-oder-Kaufen-2026-Frage — und was auch immer du tust: Gib die Differenz nicht aus.